1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web華爾街日報（免費試閱）https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/wsjrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/766471">碧桂園耗資千億打造的「森林城市」宛如鬼城，爆雷後又被國際債主盯上</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/766471/embed" width="600" height="338" title="“碧桂園耗資千億打造的「森林城市」宛如鬼城，爆雷後又被國際債主盯上” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime-fortuneinsight-cloud.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/web/wp-content/uploads/2023/09/12094522/47.jpg1000525BY FELIZ SOLOMON, THE WALL STREET JOURNAL | UPDATED SEP 11, 2023 07:30 PM EDT 中國房地產巨頭碧桂園花費近十年、耗資1,000億美元在馬來西亞半島最南端打造的 「森林城市」本該成為其在海外的一塊金字招牌，但如今這裏人跡寥寥，宛如鬼城，而隨著碧桂園爆出財務困境，這個項目又被國際債權人盯上。 在馬來西亞半島的最南端，一幢幢高樓大廈俯瞰著大海，裏面的豪華公寓可以容納數以萬計的人居住。最近爆雷的中國房地產巨頭碧桂園(Country Garden)在將近十年前開始建設這塊飛地，但如今這裏幾乎完全空置。 現在有些人對這個項目很感興趣：碧桂園的國際債權人。 這個耗資1,000億美元打造的項目被稱作 「森林城市」(Forest City)，本該是碧桂園在海外的一塊金字招牌，現在卻由於開發商爆出財務困境而被債權人盯上。 「森林城市」是碧桂園在海外最有價值的資產。紐約律師事務所Kobre & Kim的合夥人韓星(John Han)說，如果碧桂園最終違約，這個未完工的大項目有望幫助債權人收回約15億美元。 宛如鬼城的「森林城市」也迫使人們直視導致中國房地產行業盛極而衰的幾個核心問題：過度槓桿，過度開發，還有一連串的霉運。「森林城市」是碧桂園戰略的一個縮影：在潛力大且地價低的地方開發巨型項目。正是這種戰略在中國樓市的繁榮時期推動了碧桂園的增長。 「他們的思維定式就是只要拿地成本低，風險就基本不大，」房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)亞太區研究部主管李敏雯(Christine Li)說。「他們是想在海外複製中國的成功模式。」 但銷售放緩和債務增加卻讓碧桂園內外交困。今年8月初，碧桂園未能按時支付兩筆美元債利息。上周，碧桂園在30天寬限期結束前支付了利息，勉強躲過違約，但這次險情卻讓外界產生疑慮：中國最後一個倖存的房地產巨頭會不會重蹈兩年來違約的幾十家開發商的覆轍？今年年初以來，碧桂園香港上市股票市值已縮水一半以上，投資者都在為即將到來震盪做準備。 韓星說，如果碧桂園拖欠國際債務，債權人很可能要控制碧桂園位於中國境外的資產。他說，由於中國法律制度的某些特點，國際債權人通常很難控制企業在中國大陸註冊的資產和附屬公司。 房地產行業一度是驅動中國經濟增長的主要引擎，伴隨著開發商大量舉債和大興土木，中國房地產行業繁榮了幾十年。此後，中國政府收緊了針對開發商的貸款限制，試圖遏制投機行為。2021年底，曾為中國最大的開發商之一的中國恆大集團(China Evergrande Group)發生國際債務違約。2022年，另一家中國重要開發商融創中國(Sunac China)也發生違約。由於樓盤停工，一些購房者拒絕還房貸。新冠疫情期間的經濟壓力也加劇了樓市滑坡。 今年伊始，房地產行業隨著銷售回溫而一度呈現出復甦景象，但隨之又陷入另一個低谷。碧桂園的財務壓力可能會讓更多投資者望而卻步。 從「森林城市」項目可以窺見碧桂園當初是何等自信。直到最近，碧桂園還被認為是中國最謹慎和穩健的開發商之一。碧桂園在馬來西亞南部柔佛州打造的「森林城市」過去是一片原始叢林，與新加坡僅隔幾英里。碧桂園的規劃是填海打造四個島嶼，許諾建成後以更低廉的價格成為僅20分鐘車程外的商業中心的替代方案。 碧桂園通過其當地合資公司碧桂園太平洋景(Country Garden Pacificview)持有「森林城市」項目的 六成股份，其餘股份由一家名為Esplanade Danga 88的實體所持有，後者是一家馬來西亞非上市公司，由柔佛州一個政府部門和該州蘇丹蘇丹伊布拉欣·依斯邁(Sultan Ibrahim Iskandar)擁有。「森林城市」項目2015年破土動工，迅速建成了數十座塔樓和位於附近的一個高爾夫度假村。碧桂園在2016年年報中將這一項目稱為「長期戰略性項目」。 李敏雯說：「這個項目當時前景很好，一切都很樂觀。」 從那時候起，「森林城市」就被稱作「鬼城」，這種說法通常用於形容中國各地雄心勃勃興建的但最終未能完工的大型開發項目。碧桂園太平洋景並不接受這一綽號，稱超過80%的住宅已經售出。但其中大部分似乎是投資性購房，無人居住，而且其中幾百套住宅已在當地房產網站上掛牌轉售和出租。 而據網站交易記錄顯示，這些住宅的價值近年來大幅下滑。昔日賣到每平方英尺280美元的一居室公寓現在只賣116美元左右。 「森林城市」項目現在完成了15%，四個島嶼中只有一個建成。碧桂園太平洋景表示：「公司仍看好以房地產為核心業務的人工島開發項目」，並表示開發商們仍致力於完成已經批準的佔地7,000多英畝，可容納70萬人的總體規劃。該公司表示無法對碧桂園整體財務前景發表評論。 該項目的核心建築是一座45層高的綜合大樓，按照規劃將容納寫字樓、服務式公寓和購物中心。附近一條名為「商業街」的海濱長廊的生意還沒有起色，除了幾家免稅店、一家日本餐廳和一家卡拉OK廳外，大部分地方仍然空空蕩蕩。幾步之外就是一片可以俯瞰海峽對岸新加坡的海灘，不過海灘上人跡寥寥，掛了一些警告不要下水的告示牌，因為水里有鱷魚。 剛開始時，「森林城市」在目標客戶群體中銷售火爆，這些客戶往往是希望購買第二套寓所或炒作樓盤的中國有錢人。這種熱鬧景象隨著2016年中國實施資本管制並限制海外支付而告終。2018年，新上台的馬來西亞政府對該項目側重中國買家的做法持批評態度，給該項目帶來更多挑戰，因為中國投資者擔心其所有權和長期簽證會受到限制。而2020年的新冠疫情又重創了房地產市場。 碧桂園最終竣工了2.6萬套房屋，只有約9,000人居住。從「森林城市」附近幾乎被廢棄的街道上，數千套空置公寓的空白牆壁歷歷在目。路上的人大多是園藝師和四處轉悠的保安。除了幾家餐館和便利店，每棟大樓的一層大多是空的，窗戶上貼著海報，上面寫著「更多商家即將入住」。 目前，來「森林城市」水上樂園和精心修剪的花園的遊客大多是閒來無事的餐廳員工和一些馬來西亞家庭，他們到這裏一日游，享用這裏的游泳池並在海灘上自拍。最近，「森林城市」還吸引了越來越多來自鄰國印尼的遊客，還有一些衝着「森林城市」的高爾夫設施而來的韓國買家。 […]