1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web余大師講投資https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/yumasterrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/662231">《金科服務9666投資策略》</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/662231/embed" width="600" height="338" title="“《金科服務9666投資策略》” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime-fortuneinsight-cloud.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/web/wp-content/uploads/2022/05/04211807/%E3%80%8A%E9%87%91%E7%A7%91%E6%9C%8D%E5%8B%999666%E6%9C%80%E6%96%B0%E5%88%86%E6%9E%90%E3%80%8B.png554279《金科服務9666投資策略》 金科9666首季度業績非常好，暫時相信物管板塊股價未能大幅上升，原因在於市場擔憂内房行業違約風險上升，由於9666母企已過三道紅綫改善負債，還款能力短期不會出現困難。只需要業績公佈保持50%以上增速，市場氣氛回穩，板塊估值修復，9666股價往後會重上$50-$70機會率仍高。 由於1209啊媽是國企內房，因為這個時候風險與回報方面去考量，只考慮投資1209，1209 短期值博參考買入價$32，參考沽出價$42，如$32 買入後跌穿$29.5止損. 金科服務(09666)發佈截至2021年12月31日止年度業績，收入59.68億元(人民幣，下同)，同比增長77%;股東應占溢利10.57億元，同比增長71.5%;每股基本盈利1.62元，擬派末期股息每股0.65元。 2021年來自空間物業服務、社區增值服務、本地生活服務及數智科技服務的收入分別佔總收入約65.4%、25.0%、7.9%及1.7%。 集團的毛利率由2020年度的29.9%增長至2021年度的30.9%，乃主要由於：隨着集團業務擴張，規模效應持續顯現;集團持續科技賦能，降本增效顯著;社區增值服務收入佔比持續提升;及物業管理服務平均單價持續提升。 近期信達證券對金科服務9666研究報告主要觀點如下： 營利雙增70%，行業波動中前行 公司發佈正面盈利公告，2021年公司綜合收入和歸母淨利潤較2020年同期均增長超過70%，綜合稅前利潤和綜合淨利潤也均較2020年同期有超過70%的增長。增長主要由物業管理服務在管面積增加、社區增值服務和本地生活服務的綜合上升帶來公司綜合收入和利潤的提升。 下半年提速收購，外拓驅動規模增長 2021年9月公司更改上市募集資金款用途，變更後公司對於收購目標的營收、規模及區域範圍不再作要求，並將留存於中國香港的17.89億元用於在中國香港直接支付有關投資或併購投資。下半年收併購提速，8月收購重慶中科三心物業服務有限公司100%股份、12月收購黔西宏祥物業管理服務有限公司51%股權。 2021上半年新增外拓在管面積佔總新增面積68.4%，新增外拓合約面積佔總新增合約面積的72%，2021上半年新增外拓在管面積2093萬平方米，同比增長36%，增長潛力較大。 社區增值服務發展迅速，佈局本地生活服務賽道 公司社區增值服務發展迅速，2017-2020年營收復合增速74.9%，2021H收入規模6.52億元，同比增長419%，佔總營收的25.2%，同比提升16pct。 2021年公司佈局本地生活服務萬億賽道,2021上半年，公司打造了曉咖啡、金悅酒店、渝錢鬥鬥、心悅餐廳和金悅佳品五大餐飲子品牌，下半年，收購重慶本土TOP5團餐公司韻涵餐飲文化，斥資3.12億元收購金科服務管理公司全部股權，擴充團餐服務項目和能力。 母公司確定性持續增強，關聯風險進一步消散 母公司金科股份大幅改善負債，“三道紅線”均達綠檔。 考慮行權情況下2022年到期債務63.61億元，短期來看，金科股份在2022年的還款壓力主要集中在上半年，其中5月到期債務較高爲12.5億元，通過轉讓金科服務股權獲37.34億港元、年底發行8億元超短融、7.9億元ABS發行獲批，2月又發行15億元小公募用於償還償債，足夠應對短期內各項債務,短期內無資金困難。隨着政策放鬆力度不斷加大，後續銷售回暖、資金壓力緩解，地產行業有望迎來拐點，母公司金科股份的確定性持續增強，關聯風險將完全消散。 風險提示：地產行業下行超預期，外拓及增值服務業務擴張低於預期。 *投資策略: 金科服務9666買入價$22，短期目標價$30，止損價$20. 筆者執筆之時，持有金科服務9666. (內容並非投資意見，亦不構成任何投資產品之要約、要約招攬或建議)