1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/webMetahttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/qtmetarich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/651629">第二季投資展望(3) – 樓價會反彈</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/651629/embed" width="600" height="338" title="“第二季投資展望(3) – 樓價會反彈” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime-fortuneinsight-cloud.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/web/wp-content/uploads/2022/03/30220216/pp2.png1337500Follow Facebook Page 取得更多消息 多個不利因素下，香港樓市由去年8月底高位下跌至今近6%(美聯樓價指數177.3至166.9)，遇上第五波疫情下，傳統上農曆年後的樓市小陽春沒有出現，第一季更加接近沒有新盤推出，導致成交量大跌。不過比起股票的跌幅，6%只是很輕微，近5年樓價也試過2次回調近10%，第一次是2018年9月由176.5跌10.3%至2019年1月158.3，第二次是2019年6月反修例運動開始前的高位176.9跌9.7%至疫情第一波後2020年4月的159.9，兩次回落之後都馬上重回升軌，都在用4個月和16個月再創歷史高位。 累積購買力導致樓市短期價量齊升 先講需求，2017年至2020年新樓+二手私樓成交大約每年6萬至6.3萬宗，大概每月5千宗，2021年上半年更加火熱，去到每月7千幾宗，雖然下半年回到5千宗水平，全年依然達到7.7萬宗。2022年第一季就完全不同，三個月分別只有約4500宗、3050宗和2900宗成交，全季比起正常15000宗少了差不多4500宗，這批累積的購買力預計會在第二季湧現出來，帶領樓價短期來回升。 中期移民潮阻擋樓價升勢 下半年，估計會開始和內第通關，停了近三年的內地人需求會從臨，但在內地經濟大損下，購買力肯定不如以往。而且，內地需求未必能抵消移民潮加速的影響，在各國陸續恢復正常通關後，2月和3月經機場離港的非內地居民急增至近每月6萬人，移民的速度激增，可能今明兩年都是這個情況。若一年有10萬個家庭離港，當中部分家庭本來沒有物業，部分有但會繼續持有，當當中30%家庭會賣樓，今年和明年將會每年有額外3萬個供應。 長遠樓價難再大升 長遠需求上，新香港人的數字也開始回落，無論是輸入內地人才計劃還是非本地畢業生留港在2019年高峰後都大幅回落，2019年兩個計劃分別有近14000人和10000人獲得批核，即使2021年已經比2020年回升，但數字依然跌至9000人和7000人。而願意逗留滿7年並申請成為永久居民的比率也不高，大約每年為千餘人和三千餘人，總共約5000人，並不足以抵消移民離開多出來的供應，不過香港本來每年不足2萬個新私樓供應本來就供不應求，預計此消彼長下，大概維持到平衡，所以平均樓價也難以大幅上升。 樓市向下機會微 美國加息預料不會對香港有影響，2015-2018年加息8次，香港也未有跟隨，加上香港通脹只有1.5% – 2.5%，預料今次加息週期，香港也不會跟隨。另外，香港供滿樓比率達66%，平均按揭成數也是在60%以下，即使在新按揭政策下，這兩個數字或會增加，但樓市依然非常穩健，會因為失業等經濟問題而急需賣樓的機會不高，樓價很難向下跌。