1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/611805">被遺忘的藍籌房企</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/611805/embed" width="600" height="338" title="“被遺忘的藍籌房企” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime-fortuneinsight-cloud.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/web/wp-content/uploads/2021/12/16183220/960_1.jpg1536768內房債務危機困擾港股已達半年之久，風眼從最起初的中國恆大(3333)，已延伸至下一梯隊的佳兆業集團(1638)、花樣年控股(1777)等。由於中國恆大違約牽連甚廣，廣東省市政府更曾經約談恆大主席許家印，同時派駐工作組進行調查；其後，廣東省人民政府、人民銀行、銀保監、中國證監會及住建部亦先後就事件表態，這種無疑於接管恆大的高調姿態，反倒使市場放下心頭大石。怎料一波未平一波又起，世茂集團(813)的系內交易被市場質疑，更被監管當局發出問詢函，要求公司說明出售物管相關業務及資產的原因，加上傳出世茂集團部分債務正式違約，再次觸動市場的敏感神經，多間內房商股債雙雙急挫，連帶多隻物管股的股價創出新低，由此可見市場的恐懼情緒依然未能平復。   世茂集團在中國地產商的排名位列第13位，兼且債務水平亦高達數千億元人民幣，是內地其中一間負債總額較高的內房商。由於事出突然，所以即使公司多次為傳言解畫，卻仍然未能安撫市場的憂慮。不過，經過多次的反覆震盪，市場對於最終能夠倖存的內房商已逐漸形成共識，在大部分內房股股價持續破底之際，中國海外發展(688)及華潤置地(1109)的股價已拒絕向下，即使偶爾仍會受市場氣氛拖累，但很快又會重拾升勢。以數個月前的年內低位計算，它們曾經錄得逾30%的升幅，計及今年港股表現及內房板塊的氣氛，這表現已算是難能可貴，亦引證市場資金越來越有效率。   在這個前設下，市場反而遺漏了另一隻同屬藍籌級別的內房股龍湖集團(960)，惟從銷售數據、財務狀況及資金需要幾方面來看，筆者相信龍湖在這次寒冬中無礙，同樣可以受惠市場份額的提升。先從較遠期的因素說起，根據公司中期業績，龍湖集團的流動資產淨額高達1,952億人民幣，已足夠應付其短期債務，而公司的非流動負債方面，則大約在2,000億元的水平，與流動資產淨額的金額相若，所以龍湖集團的財務實際上十分穩健，單單透過變賣流動資產，大致上已可償還公司目前的所有債務。   話雖如此，在接近6,670億元的流動資產中，有4,265億元乃是物業存貨，佔比大約64%。以現時的地產市道及氣氛，不少房企在變賣資產或售樓時，均面臨前所未見的挑戰。傳統上九月及十月份是房企的銷售旺季，因此市場上一直有「金九銀十」的說法，惟觀乎不少房企在這兩個月的銷售數字欠佳，或多或少反映它們資金回籠的速度大不如前，因此不能純粹單憑公司的資產與負債規模，就一口斷定某房企能度過難關。為此，筆者特意綜合了龍湖集團過去數年的月度銷售數據，並整理成以下圖表： (圖一：龍湖集團(960) 2019年至今的月度銷售數字。資料來源：公司通告。經筆者自行整理。)   截至11月份為止，龍湖集團的銷售金額已逾2,500億人民幣，比較去年同期累計約2,428億元的銷售金額，按年仍能錄得約2.6%的輕微增長。踏入今年下半年，龍湖集團的銷售速度明顯有所放緩，月度銷售數據亦開始出現按年倒退的現象，惟每月仍能套現逾200億元，變現能力整體上保持平穩，不似個別房企般出現銷售斷崖的情況。另一方面，公司旗下項目每平方米的銷售金額亦能維持，同比升幅約2.40%，足證公司的銷售金額乃是「真材實料」，而非透過給予大幅折扣而得來，所以確保了公司的盈利空間。   上述兩點雖然釋除了市場大部分的疑慮，但有見內房近日的配股集資潮，難免還未放下戒心。早年的龍湖業績會上，曾有媒體問及管理層會否仿效其他房企，將旗下的物管業務獨立分拆上市，當時管理層回覆未有相關計劃，惟地產市道今非昔比，似乎管理層也要向現實低頭，有意於明年上半年進行分拆，預料可籌集最多10億美元。近日有指內房可發行供應鏈ABS以獲得更多的喘息空間，部分房企如綠城中國(3900)及龍湖集團，已表明有意於近期發行約8億至10億元的ABS，以滿足未來的資金需要。在短短數日之前，龍湖集團的間接附屬公司亦已發行10億人民幣的中期票據，可見管理層已適時考慮多種集資途徑，相信短期內需要進行配股集資的概率較低，加上公司一貫以來的平穩銷售速度，龍湖理應不會陷入流動性的危機。   以「三道紅線」作為衡量房企穩健程度的準則，龍湖集團過去五年一直保持「全綠」姿態，其穩健程度相信已無庸置疑。在目前人人自危的艱苦環境中，考慮到公司在銷售數字、財務狀況及資金需要幾方面體現出投資價值，也是使其在云云房企中出類拔萃的原因。   (利益申報：筆者乃證監會持牌人士。於執筆時，筆者並無持有上述股份。)