1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/587125">碧桂園服務(6098)的如意算盤</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/587125/embed" width="600" height="338" title="“碧桂園服務(6098)的如意算盤” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/09/6098_1.jpg750500評級機構惠譽(Fitch Ratings)表示，在過去三年間，不少內房商紛紛將旗下物管業務分拆上市，部分在融資後把握時機，透過併購快速擴大市場份額，預期未來的物管市場將會出現整合潮，這思路與筆者較早前的文章內容不謀而合。根據中指研究院數據，內地物管行業的集中度仍然偏低，以去年的在管面積計算，首12名物管商僅佔有約10.2%份額，明顯還有很大的整合空間。惠譽同時公布統計數據，雅生活服務(3319)自從上市以來已收購至少10間規模較小的物管公司及其他相關業務，而龍頭碧桂園服務(6098)在上市前後的時間，更至少進行過11次收購，可見物管的併購動作時有發生。   昨晚碧桂園服務再度刊載通告，指旗下碧桂園物業香港將斥資33億人民幣，向彩生活服務(1778)收購鄰里樂控股，是繼年初收購藍光嘉寶(前2606)及上週收購富力地產(2777)主要股東旗下的物管項目後，第三次出手收購同業資產。以公司今年收購動作之頻繁，大致已可肯定來年的業績增長無礙，加上部分收購交易附帶利潤承諾，否則會從交易代價中直接對減，令公司盈利的明確性及可預測性更高。   翻閱公司過去數年的盈利表現，2018年至2020年錄得的盈利分別為9.23億元、16.71億元及26.86億元，按年升幅分別約130%、81%及61%。按照公司今年中期業績的增長，在連續多年取得增長的高基數下，盈利同比仍可上升逾60%。假設盈利增速不變，在未計及今年連番收購帶來的潛在影響下，2022年全年盈利已高達68.76億元。以最悲觀的估算，今年收購回來的資產並無任何增長，藍光嘉寶已可貢獻5.33億盈利，而富良環球基於利潤保證，亦可令整體盈利水平增加5億元。根據昨日的通告所載，鄰里樂去年全年的盈利為3.09億元，與2019年的盈利大致持平。將各項資產的盈利加總起來，全年盈利已有望高達82億元。   將之折算成港元的話，已經逼近100億元，配合目前約50倍市盈率，如果市場給予同等估值，意味碧桂園服務的市值將屆4,900億元，足足比現時市值高出約162%。這目標估值看似誇張，但其實在恒大事件發酵前，公司股價曾高達$85.2，當時的市值已接近2,800億元。再參考公司於5月所發行的可換股債券，換股價定於$97.83，暗示公司估值至少達到3,100億元。就算撇除可換股債券的參考作用，單純建基於今年52週高位的估值水平，亦即預表2022年的股價升幅可達75%。回顧公司於7月份創出新高，相較於2020年7月份的股價，亦錄得逾83%升幅，因此原先的股價目標，其實只是將過往的成功經驗再度複製，而非好高騖遠。雖然升勢被突如其來的恒大事件中斷，惟在連番收購的推波助瀾下，只要市場釋除對內房及物管板塊的疑慮，相信估值便能迅速收復，再創高峰。