1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/583417">大浪淘沙的陣痛</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/583417/embed" width="600" height="338" title="“大浪淘沙的陣痛” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/09/property.jpg16001065恒大系的骨牌效應越演越烈，起初市場只擔心手頭上有較多恒大債務的民生銀行(1988)，其大幅撇賬勢必對民行業績造成打擊。隨著壞消息越傳越多，而中國政府似乎有心見死不救，更觸動了市場的恐懼情緒。正所謂餘波未了，恒大的死亡漩渦逐漸延伸至其他板塊，繼富力地產(2777)、花樣年控股(1777)接連倒下後，就連現金流向來強勁的物管板塊，亦開始出現洗倉式暴跌。   暴跌背後的邏輯，源於不少物管股仍然依賴母公司注資而獲取驕人增長。環顧今年上半年，內地對房地產調控的措施不斷，據內媒粗略統計，單計今年首七個月，內地已出手352次，包括限購、限價、批證後三年限售、二手房限價試點等，加上「三道紅線」的監管大框架，內房商的資金壓力正在浮現，但因限跌令、房貸息率等政策，某程度上亦打擊了人們的購房意欲，變相削弱了內房商的資金回籠能力。既然在可見將來，內房拿地售樓的速度受限，自然連帶影響物管板塊，市場旋即憂慮往日的強勁增長將不復再。   中央整頓房地產業已不是新鮮事，甚至已持續了好幾年。早於2017年，當時內地有見地產市道熾熱，於是出台了一連串政策，如提出「商住限購」、提高二套房貸、調高首付比例、限制房貸發放等，政策發布次數多達250次，甚至萬達集團也在當年被強制拆骨，由融創中國(1918)及富力地產(2777)瓜分，被市場喻為史上最嚴厲及最密集的打擊。參考當年的數據，以銷售面積計算，2017年按年僅增長約6%，而銷售額只升約10%，但正因政策不利於中小型地產商，反而將一批實力較薄弱的地產商悉數淘汰，使行業集中度提高。據業內統計，內地首十大內房商的市佔率於2016年約20%，經歷2017年的強力整頓後，十大內房商的市佔率提升至約27%。時至2020年，相關比例更躍升至逾40%，反映財力雄厚的內房龍頭趁機收購兼併，成為它們的增長引擎。由2018年至今的「後整合時代」，世茂集團(813)、華潤置地(1109)、龍湖集團(960)等內房股反而展現大升浪，最後者更成功晉身藍籌之列，可說是2017年內房整合潮的受益者。   同樣道理，雖然目前內房及物管深受骨牌效應所拖累，但對於已符合「三道紅線」的內房商而言，無可避免地要經歷強烈陣痛，但當震盪不穩的時刻過去，卻可享受另一次整合潮的豐碩收成。汲取2017年的經驗，即使銷售面積及銷售金額的同比變化不大，惟在強者恒強的背景下，內房及物管龍頭卻可受惠於行業整合，將中小型玩家的市場份額搶奪過來，轉化成自身的增長動力。譬如物管龍頭碧桂園服務(6098)，在行業不穩時反而逆市出手併購，將藍光嘉寶(前2606)收入囊中，儘管行業仍充斥著不明朗因素，但只要公司財政穩健，在資本市場具備融資能力，而且證明有能力吞併對手，在今趟大浪淘沙過後，估值有望漸漸收復。