1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web積Godhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/jakgodrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/552590">IPO越秀服務(6626)短評及認購策略</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/552590/embed" width="600" height="338" title="“IPO越秀服務(6626)短評及認購策略” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/02/FI_Prime_FB_Share_cover-500x263.jpg500263最大回撥50%後，AB組各有184,830手，貨很多。 中信建投、農銀國際、建銀國際、越秀融資(自家劵商)擔任聯席保薦人。找自己人做護盤風險上都相對較低，是利好。 引入10名基投，約佔總發行股數36%(以招股中間價)，有部份是越秀地產的供應商(之前恆大物業(6666)情況都是差不多的)，雖然比例不低，但沒什麼著名機構公司。 基本面 越秀服務於2021年在物業服務百強企業中排名第16位，而就2020年在管面積的市場份額+提供商業運營服務的物業服務百強企業中排名第7。 越秀服務是中國第一間介入TOD模式的物企，即軌交+物業模式。 所謂TOD模式是以交通為導向的TOD模式，該模式下為運營企業提供了多種業態的複合式鏈接，將大型商業複合物、商業及辦公空間、商業設施及中高端住宅物業進行有機組合。截至2020年底，越秀地產擁有5個TOD項目 母公司越秀地產應該是全中國最大的TOD上蓋物業開發商，加上越秀地產的第二大股東廣州地鐵以及越秀服務的第二大股東廣州地鐵，所以越秀服務在選擇軌交物業模式有著得天獨厚的優勢 收入方面，非商業物業管理及增值服務的收入佔比為 69.4%，商業物業管理及運營服務的收入佔比為 30.6%。來自五大客戶的營業收入佔20年總收入約39.3%，其中最大客戶廣州越秀及其附屬公司則佔38.4%。 盈利能力: 2018年至2020年營收分別為7.62億、8.96億和11.68億，複合增長率23.8%。 毛利率由25.9%增長至34.5%。 淨利潤為0.47億、0.93億和2.03億，複合增長率為107.8%。 毛利率和利潤的快速增加，除了自身在管面積增加之外，主要是由於2020年11月，收購的廣 州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理兩家公司納入2020年的財務報表，這兩間公司的物業相關業務毛利率和利潤均比較高。 估值: 越秀服務市值72.16至96.41億之間，2020PE 約31x至41x之間，相比同等規模已上市的物業公司PE約25x左右，如以下限價發行的話估值尚算有水位，反之。 總結: 越秀服務將業務延申至TOD模式（綜合物業管理模式）或可成為新的增長點，通過與廣州地鐵的合作，行業競爭力得到提升，不過地鐵營運的盈利週期較長，這給未來業績增長帶來一定的壓力，而且業務區域過於集中，商業物業的盈利能力也在逐年走低。 越秀跟明天奈雪撞期，個人認為不值得投放過多資金去參與越秀，無論以基投陣容及估值方面都沒有太大亮點，唯一賣點就是它的TOD模式。現時市場上實在太多物管股，預期首日升幅不會太多，長期而言資金只會集中於龍頭物管股，非龍頭好難享受高估值。 以上內容不構成投資買賣建議。