1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web積Godhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/jakgodrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/547343">領展(823)現價估值如何?</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/547343/embed" width="600" height="338" title="“領展(823)現價估值如何?” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/02/FI_Prime_FB_Share_cover-500x263.jpg500263之前有同大家提過領展(823)是REITS首選，自己都有一直月供，歷史高位$99都有供過，近年低位$60都有供過。至今回報雖然不算高，但至少都滿意，當作穩健的資產配置，製造穩定現金流，起碼比現時物業租金回報高，又可以省略瑣碎事上的管理，長遠來說都是不錯的投資選擇。 領展的息率在眾多REITS當中是最小，只有3.8%，低於同業平均息率(以100億市值REITS計)5.4%，PB接近1倍，遠高於同業PB均值0.66倍，為什麼仍是REITS首選呢? 領展比同業優勝之處就是管理層的資產提升能力強，由最初改善旗下屋邨商場物業，到後來將部分質素較差的屋邨商場物業換馬至優質物業，所以股價都不斷上升，就算息率比同業低，整體回報都是跑嬴同業的。不過近年受到社運及疫情影響，令股價曾跌至$58，由高位起計跌近40%。 之前有不少人擔心領展賣商場後，投資物業組合增值空間有限。其實領展不再局限於本地，已向外發展，2019年12月斥逾6.83億澳元購悉尼辦公大樓，首次進軍澳洲市場之後。雖然上年全球疫情影響至現時仍未結束，但領展在今年2月成功以27.72億元人民幣收購上海七寶万科廣場5成權益，由此可見領展未有停下物業併購步伐，只是等待以合理價錢買入優質物業的機會。 以下是近期劵商對領展的看法: //匯豐近期研報提及，領展持續的項目併購，已證明了其良好的收購執行力。匯豐更認為，領展的最壞情況似乎已在2020/21財年的上半年過去，並會看到下半年的每基金單位分派增長有改善，而且將有更多股價催化劑可以令此股進行重估。// //交銀國際更推算，領展收購的七寶万科廣場5成權益以年租金收入約3.94億元人民幣計，相當於收購總收益率為6.2厘。交銀國際續指，隨著購物中心進入第二個租賃週期，約73.6%的租約將在2021至2023年到期，假設未來3年能實現40%的租金調整率，到2023年租金上升空間約30%，並預計2021/22財年將產生全年利潤貢獻。// 領展現價估值仍值博? 坊間不少人說買領展只要看息率接近4%就可以入手，這個說法我認同一半，直接看PB (市賑率)會更實際。以下是領展過去十年的PB值，均值處於1倍左右，最低是0.8倍，最高是1.1倍。最近期的PB估值0.8倍就正正是上年疫情爆發時，即是跌穿$60，而2019年曾經上到1.1倍，即是所謂的歷數高位$99 (除淨前)。 根據過往十年數據記錄，PB1倍左右是領展的正常估值，以截止2020年9月30日的NAV per share (每股淨值) $74.6去計，合理股價為$74.6* 1 = $74.6。但考慮到領展2020/2021上半財年(即2020年3-9月)最壞的時刻已過，加上領展在2019年底將業務衝出中國，並將資產升級行動推向全球，除了降低地區政治風險，亦有助其重演“資產增長故事”，期內每股淨值按年跌幅應該可收窄少於3.9%，每股淨值不止$74.6的。如果復甦進度理想的話，每股淨值按年只跌2%的話，即是$76，重上之前PB1.1倍的估值高位，即是$76*1.1 = $83為目標價。 總結: 6月17日將發佈全年業績，到時再留意下管理層交代的海外投資物業最新狀況，及未來會否有新的併購計劃。若經濟持續復甦，領展估值修復有望延續下去，帶來中長線上升動力。 領展重回PB0.8倍的水平應該好難會再見到，不過大家如果對領展有興趣想入手的話，不妨留意住PB值，當回到0.9X倍的話入手都不算買貴貨的，不想煩的話就月供。 以上內容只供參考，不構成投資買賣建議。