1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web積Godhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/jakgodrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/538749">IPO順豐房託(2191)短評</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/538749/embed" width="600" height="338" title="“IPO順豐房託(2191)短評” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/02/FI_Prime_FB_Share_cover-500x263.jpg500263順豐房託是香港第一隻以物流地產為主的Reits，相信大家都知咩係Reits, 但我都照簡單講下。 Reits (Real Estate Investment Trusts)你當係一個基金咁，裹面一籃子的投資標的都係以物業為主，而且Reits係一定要將90%以上的年度收益作為股息派給股東，呢個都係對股東一個保證，因為其他非Reits公司就算果年賺左錢都有權話唔派息，決定權在公司，所以好多人都投資Reits當收租咁，好似領展(823), 置富( 778)咁。 基本面 而順豐房託的物業投資組合主要香港、佛山及蕪湖這三個地方，全部都係物流地產，(包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心)。 香港物業: 位於青衣，鄰近連接全球其他商業港口的葵青9號貨櫃碼頭，毗鄰香港國際機場，並可通過港珠澳大橋及廣深港高速鐵路等主要道路及交通基礎設施到達； 佛山物業: 位於臨近佛山沙堤機場、佛山西站、廣州火車站及廣州白雲機場的戰略位置，配備有智能技術及量身訂造的設施，如自動分揀及供應鏈支持設施。 蕪湖物業: 位於鳩江經濟開發區的現代物流地產，該區域乃蕪湖的政治、文化及金融中心，亦為長江三角洲經濟區的核心物流集聚區。 以上物業出租總面積約30.7萬平方米，平均出租率95.3%，估值約61億港幣，當中香港物流物業順豐大廈估值達到52.8億元，佔整體組合86%。 物業合共有33名租戶，頭五大租戶佔總租金收入的80.1%，順豐已佔70%以上，其餘租戶包括來自藥品、科技及其他行業的租戶。 盈利能力方面都有唔少juicy位 總營收：2018至2020年收入分別為2.55億元、2.69億元、2.79億元。 物業總收入：2018至2020年物業收入淨額分別為1.94億元、2.07億元、2.16億元。 全年純利：2018至2020年純利分別為2.97億元、1.74億元、2,688萬元，2020年純利下跌近90%主要由於集團的投資物業公允價值下跌以及融資成本上升，公允價值係帳面數，Non-cash item 對實質現金流無影響。 話雖如此，剔除左公允價值下跌，2020年純利對比2018、2019年都跌唔小，咁其實係因為2018及2019年的物業公允價值上升唔少關係，而實際核心利潤率其實係低於40%，比起領展一直以來50%以上的核心利潤率差得遠。 另一個要提就係2020年融資成本急升的原因，睇番呢項利息支出主要來自於關聯方款項(你當係集團借款)，因為2018年集團關聯方提供左一筆免息貸款給公司去償還bank loan, 直到2019年6月後先開始收息，所以我地可以理解成2018及2019年的利息支出咁小係”造”出來，2020年先係真實反映利息支出，咁換個角度去睇，姐係2018及2019年的利潤率會更加低? 總結: Reits好小唔會大炒得起，睇番2019年上市的招商局房託(1503)走勢，到現在仲係處於破發狀態。如果真係想買黎收息用途都係等上市後的走勢再作決定，至於會唔會破發或大跌，我認為可能性唔大，順豐房託市值都係40億左右，佢旗下的物流地產估值都有成61億(雖然物業估值係會有水份)。 另外如果想買黎收息的朋友要留意下，佢最大既客仔就係順豐，公司所謂的Selling point係順豐關連租戶會帶來確定性及穩定性，其實諗深一層都係語言藝術黎，呢頭收完順豐的租金，果頭都要俾番房託管理費同埋派息俾佢，仲有就係租金議價能力，雖然大客仔順豐就一定會續租，但未來加租金的空間有無? 如果換著你自己係順豐，就知道答案了。 我自己唔會認購，同埋Reits首選都只會係823及778。 以上內容不構成投資買賣建議。