1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/517882">物管行業的藍海首選(下)</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/517882/embed" width="600" height="338" title="“物管行業的藍海首選(下)” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/03/CC998C0D-69CB-4C9C-A7BD-6C05AFC18957.jpeg800504上文概括地介紹了商業物管是物管行業的一片藍海，隨著內房商的物管分拆潮，住宅物管已需面對市場資金的競爭，反而商業物管的選擇有限，相對較易吸引資金流入，股價反而能夠鶴立雞群。以現時上市的商業物管股計，華潤萬象生活(1209)在市值、物業組合及前景方面，都比其餘商業物管股來得優秀，自然較易獲得市場青睞，並獲市場給予溢價估值。   既然筆者相中的，是公司的商業運營及物管業務，因此會落墨較多。根據它的招股文件，由2017年到2020年上半年，公司營運的購物中心出租率一直保持在94%或以上，經營情況大致穩定；而在管面積方面，則由同期362萬平方米增長至548萬平方米，又預計到2024年，在管面積可接近再翻一番，正式突破1,000萬平方米，意味未來幾年的在管面積增長，將大約保持在20%左右。 （圖一：華潤萬象生活(1209)主要財務數據。資料來源：公司招股文件。）   如圖一所載，公司收入在過去幾年均增長迅速，全都在30%以上，即使去年上半年部分時間受疫情影響，但仍錄得接近20%的按年升幅。至於期內溢利方面，表面看來，2017年至2019年的溢利只是聊有增長，分別達到3.88億、4.23億及3.64億元人民幣，但如果將2020年上半年與2019年同期比較，卻呈現逾76%的增長，大幅高於收入增長，反映著公司營運效率或盈利能力有所改善。事實上，只需比較幾個報表期間的毛利率，對其盈利能力便可看出端倪。於2017年，公司毛利率只有約13%，其後按年逐步遞增，直至2020年上半年，毛利率已提升至24%，比2017年的水平足足擴闊逾10個百分點。   毛利率改善的主因，就是因為商業營運及物管服務分部專攻中高端檔次，因而毛利率較高，加上該分部對公司的收入佔比越來越大，有助於拉動公司整體毛利率上揚，所以盈利增長的速度遠高於收入增速。除此之外，華潤集團過去僅以部門形式為旗下購物中心提供商業營運服務，但到了2020年初，公司將它視為另一個獨立的業務分部，並且在會計賬目上確認收入，因此未來將繼續保持高速增長。至於2020年下半年，集團亦以同樣模式，將與寫字樓相關的商業營運服務收入入賬，可謂雙管齊下地帶動商業物管方面的收入來源。本年2月25日，華潤萬象生活刊發盈喜通告，指2020年度的盈利將較前一年度增長120-130%，正正歸因於上述的收入開始併表處理。   公司於2019年錄得3.65億元人民幣的溢利，按照其盈喜預測，意味2020年全年的溢利將介乎8.03億至8.4億元。根據招股文件披露，公司於上半年的溢利已高達3.39億元，即是下半年的溢利貢獻介乎4.64億至5.01億元。即使以最保守的估計，下半年亦錄得逾36%的環比增長，已經勝過不少物管股的增長水平，亦可看出確認寫字樓營運服務收入的正面影響。   話雖如此，就算2020年溢利高達8億元，與其千億級市值相比，估值絕對算不上便宜，尤其在目前的債息夢魘下，高估值股份較難站穩陣腳。假設公司來年仍能維持30%左右的增長，同時假設債息高踞於1.5%的水平，預計公司在$40附近才有較高防守力，現階段似乎不宜輕率冒進。