1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/515795">物管行業的藍海首選(上)</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/515795/embed" width="600" height="338" title="“物管行業的藍海首選(上)” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/03/1209_1.jpg19201020內房分拆物管業務的趨勢持續，單計去年第四季，已有合景悠活(3913)、世茂服務(873)、融創服務(1516)、恒大物業(6666)、華潤萬象生活(1209)及遠洋服務(6677)等。隨著上市的物管股選擇越來越多，資金自然傾向更揀擇，只會追逐業績高速增長、具備獨特概念或者前景明確的公司，即使昔日的龍頭股，也避免不了市場資金偏好的競爭，部分物管股的表現相對已經黯然失色。龍頭如中海物業(2669)、保利物業(6049)因業績出現重大落差，股價弱勢最早呈現。再者，近日市況波動，概念欠奉的公司更難站穩陣腳，好像本欄組合內的雅生活服務(3319)，就算業績增長對辦，但市場依然質疑它的未來增速，以致股價亦告失守，筆者也有意趁機沽出所有持股，換入其他質素較佳的股份。   大多數物管公司均以住宅物管為主軸，再延伸至其他增值服務，但由於一眾物管股的差異化不大，導致資金往往被分流，或者估值偏低。與其在住宅物管方面繼續糾纏，倒不如另闢蹊徑，將目光放在商業物管之上。相對而言，擁有商業物管概念的公司不多，再加上納入盈利能力、估值、母公司背景作考慮因素，華潤萬象生活會是筆者的心儀之選。   華潤萬象生活擁有華潤集團及華潤置地(1109)的背景，因此亦有住宅物管的業務分部，惟相關收入及盈利的貢獻正逐步減少。下圖圖一列示出來自住宅物管及相關增值服務的收入佔比，由2017年約67%持續下降至2020年上半年約53%的水平，並且由商業物管業務分部取而代之，後者由同期約33%穩步上揚至去年上半年約46%，可見兩個分部發展相當平衡，對公司收入比重各佔一半。 (圖一：華潤萬象生活(1209)業務收入明細。資料來源：公司招股文件。)   目前為止，華潤萬象以「萬象城」及「萬象匯」兩個品牌提供商業運營及物管服務，成為僅有的全業態物管服務供應商，旗下物業組合包括住宅、購物中心、寫字樓及其他公共設施等，而且還可望持續獲華潤集團注入物業項目，壯大物業組合及在管面積，現時已獲注入的商業物業項目包括北京華潤大廈、上海華潤時代廣場及深圳華潤中心，致使商業物管服務分部在短短數年間，已追平傳統住宅及增值服務的收入貢獻。   再深化至營運層面，公司依靠以上兩大品牌提供商業運營服務，「萬象城」早於2004年推出，主要集中在一、二線城市，主打高端品牌；而「萬象匯」則於2013年才告面世，目標客戶群以年青一族及家庭為主。截至去年上半年，公司合共管理22個萬象城項目及26個萬象匯項目，而且兩個品牌均矢志發展成附近地區的地標建築，如深圳萬象城、杭州蕭山萬象匯等，以加強華潤商業物管的品牌力。截止2019年的數據，華潤萬象管理的重奢購物中心數量共七個，在同類的購物中心運營服務供應商中排名第一，亦鞏固了公司在商業運營及物管服務的領先地位。篇幅有限，關於華潤萬象生活的財務亮點及估值問題，筆者留待下文再行詳解。