1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web積Godhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/jakgodrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/495906">貝殼找房(BEKE)的兢爭優勢及其護城河</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/495906/embed" width="600" height="338" title="“貝殼找房(BEKE)的兢爭優勢及其護城河” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/02/145294629_227501339013823_2573850984026068522_n.jpg580330其實之前IPO有簡單介紹過，不過錯過上市後的升幅，直到近期BEKE股價出現調整我才買入再去研究它，所以今次主要講解貝殼的兢爭優勢及其護城河。 貝殼背景 貝殼的前身是鏈家地產，創辦於2001年，從線下的房產經紀門店開始，於2011年至2017年通過收購德佑、中聯、宜城、北京高策、大連好望角、滿堂紅等發展成為全國性房產經紀公司。在創辦人左暉的帶領下，公司從一家單純的房產經紀公司升級為全國最大的線上線下一體化的住房交易和服務平台，也是中國所有行業中第二大商業平台，第一名是阿里巴巴。2019年，貝殼共完成超過220萬單交易，總共產生21,280億元人民幣的交易總額（GTV）。   貝殼如何建立其核心兢爭優勢? 在貝殼的發展過程中，主要通過兩項基礎又關鍵的工作構建了其平台價值，建立了它的核心競爭優勢: 1. 通過樓盤字典建立了包含2.26億套房的真房來源資料庫，形成強大的品牌優勢 2. 通過構建ACN模式，建立利益分享機制，成功升級為平台型公司，成為現房和新房交易的重要管道。 以上兩項核心優勢正正完美解決當初房產經紀行業的問題(如下) 中國的房產經紀行業從一開始就是分散的、沒有統一的標準的市場。因此同一間單位在鏈家和我愛我家的系統裡記錄的資訊可能存在巨大的差別，而且不同的房產經紀公司之間充斥著相互搶單的惡性競爭。 為了應對競爭，一方面經紀人依靠低價好房的假房源欺騙客戶進店，然後再主動推薦差的房源，無論租房還是買賣，都屬於低頻交易，因此經紀人會採用很多手段甚至脅迫的方式推動客戶成交，導致客戶的利益得不到保障，令到房產經紀的口碑普遍很差。 另一方面，一個房產經紀人擁有一間房子的資訊或者一個有真實需求的客戶，為了獲得交易金，就必須內防同事搶單，外防競爭對手搶單，資訊因為分散在各處成為孤島，因此成交的效率就會受到巨大的影響。 貝殼獨創ACN模式成為行業的先駒者   Agent Cooperation Network(ACN)模式其實是仿傚美國的Multiple Listing Service 的MLS系統，即多重上市服務系統，該系統廣泛應用於房地產經紀行業中，成為被行業廣泛接受的嚴謹而先進的行業準則和經營管理模式。 簡單來說MLS是指不同機構的經紀人將各自已有的房源在MLS平台上共享，而一旦經紀人通過平台完成交易，其將收到金分成。而打造MLS最大的難點在於國內房產經紀人的較為分散化，以及如何將房源數據全部打通。 所以貝殼獨創了ACN並將其作為平台最重要的底層操作系統，包括購房者、賣房者、房東和房客在內的住房客戶能夠與房地產經紀品牌、門店和中介機構順利進行住房交易。 具體來講，貝殼的ACN主要扮演了三個角色： 1. 令到服務提供者之間的信息和資源共享，打破信息孤島； 2. 分配中介經紀人之間的合作關系來實現跨店面、跨品牌的合作； 3. 為經紀人、店面、品牌和其他服務提供商創造一個專業的網絡，讓他們可以在平台上互聯互動。 此外家庭裝修服務提供商、金融機構等其他生態系統的參與者亦能通過ACN獲得一定收益。 ACN網絡通過明確房產交易環節各個角色的職責和利益，吸引其他連鎖地產經紀品牌入住貝殼平台、並放開德佑品牌供小規模地產經紀門店加盟，將鏈家地產變成貝殼平台其中的自營經紀品牌。 在貝殼平台上，所有的經紀公司和經紀人可以根據樓盤字典的要求，添加真實房產信息，並形成一個共享信息的數據庫，所有的經紀人都能看到合作範圍內的所有掛牌房源，通過跨門店、跨品牌、跨經紀人之間的合作以達到高效撮合交易的目的。 在實際操作中，平台將交易流程標準化拆分成不同的步驟，不同品牌和不同門店的經紀人可以不同的角色參與到同一個交易內，通過明確的分工和職責，共同來促成一個交易的完成，而所有參與者都可以分享這個交易的傭金 ACN網絡將鏈家地產單純的地產經紀業務升級為貝殼平台，將品牌、門店、經紀人之間的競爭關系變成了合作關系，並提升了房產交易的效率。 ACN模式令到”爭餅仔”的零和博弈遊戲變成將整塊餅做大和快速做餅的遊戲。 樓盤字典和真房源   2008 年鏈家開始建立真房源數據庫，推出樓盤字典，並在2011 年做出“真實房源 假一賠百元”的承諾 平時大家在網站上的一些所謂“低價”的房源，很有可能是中介虛構出來的。當你打電話去咨詢時，中介就會告訴你: “這個單位剛剛賣掉，不過我這裹還有一個價格高一點兒的單位可介紹給你。”在這個過程中，中介首先是以低價的優勢吸引到了一個意向客戶，同時又以所謂的成交信息來提升客戶的購買意向。但這種招數用多了，正常人都會覺得反感，也對行業造成了不好的影響。 所以鏈家的樓盤字典通過多個維度記錄房產的真實信息，然後在貝殼的“如視技術”的輔助下，客戶基本上可以在手機上實現所見即所得的真實結果，在與房產經紀進行線下接觸之前，客戶就可以提前做篩選，極大提高了雙方的效率。 鏈家的樓盤字典經過十多年對房屋底層數據全面、真實的持續建設，經歷了1.0到4.0的升級。數據采集方式也從最開始經紀人走街串巷的手工記錄，到後來500人團隊GPS+相機記錄，再升級為“蟻巢”智能集采系統，即信息采集到上傳審核實現自動化，並具有反作弊機制的閉環設計。 根據鏈家的介紹，4.0時代的“蟻巢”智能集采系統確保了樓盤字典的真實性，相應的樓盤數據的豐富程度由100多個字段擴展到433個字段來定義一套房屋。與此同時，每套房源的身份ID也可保證了信息的統一和真實。 而這套基礎的信息豐富的可用於交易的數據庫，政府的房管局都沒有。截至2020年6月30日，樓盤字典覆蓋了中國約332個城市的54.9萬個社區，約2.26億套房產、450萬幅景觀地圖、480萬棟建築和1020萬套建築單元，是中國最全面的房地產數據庫。鏈家樓盤字典的建立其實是做了行業或者政府應該做的事情。 鏈家佣金需貴但服務體驗及保障滿分 鏈家收3%傭金，比起一般小中介0.5%-1%相對貴，但依然有不少人最後選擇了在鏈家成交，除了極少數完全沒有經驗的人以外，有很多人是選擇了安全和放心。畢竟房產是人生中最大的消費之一，大多數人在買房時的訴求，並不止是一個傭金便宜。而是買房自己滿意的房子，而且希望能有保障，在幾百萬上千萬支付出去的時候，不要出現任何問題，所以鏈家的全面保障體系對於一些覆雜交易來說就是獨門秘籍。有了相應的規模後，貝殼也有了越來越多的工具可以用來提升以後的服務 以下是北京人選擇中介的數據: 貝殼的護城河 一般來講平台模式在供需兩端都是高度碎片化的市場中才具有價值，二手房交易市場完全符合這一特征，而貝殼的護城河有以下2種。 網絡效應 […]