1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web積Godhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/jakgodrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/495028">一文看懂IPO星盛商業(6668)簡介及短評</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/495028/embed" width="600" height="338" title="“一文看懂IPO星盛商業(6668)簡介及短評” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>4名基石投資者，包括PilgrimEver(新世界发展(17)間接全資擁有)、SCGC資本(深創投的間接全資附屬公司)、深圳市旗昌投資控股有限公司(由招商局集團及GLPCapital各分別間接持有約50%股權)、及VirtuesOriginSPC。約佔發售股份35.07% 保薦人為建銀國際及中信建投往績不錯，加分。 公司基本面 星盛商業，主要是為母公司星河控股，運營星河旗下的物業項目，最為出名的項目就是位於福田的星河COCO Park，是深圳最出名的購物中心。無論是設計風格，還是入駐的商家品牌，還有地理位置，在深圳絕對是最頂級的，也是很多網紅打卡聖地。 星盛商業是一家商用物業運營服務供應商，透過專業管理為業主改善商用物業（主要為購物中心及購物街）的運營業績，模式類似華潤萬象(1209)，在“2020年中國商業地產百強企業”中排名第14。 與傳統的物管有所不同，星盛商業提供的商用物業運營服務乃旨在透過增加該等物業的客流量及人氣以及提升商用物業的整體價值。收費的模式並非主要按照按每平方米為基準收取固定的物業管理費。 星盛商業收取的服務費包括了固定服務費及一部分與商用物業的運營業績相關的服務費，包括與租金收入、總收入或利潤等相關的服務費。 該收費模式決定公司收入並不完全受限於在管商業物業的面積和項目數量，主要取決於其商業物業的運營能力和品牌輸出、商業模式輸出的能力。 截至2019年12月31日，星盛商業訂立合約以向49個商用物業項目提供服務，覆蓋中國18個城市，總合約面積約2,993,000平方米，當中58.0%由獨立第三方物業发展商開发。 從業務構成來看，星盛商業為客戶提供的商用物業運營服務可劃分為三大運營模式，即委托管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式，以及整租服務模式。 財務數據: 據招股書所示截至2018、2019年和2020年前九個月，公司三大運營模式的收入佔比分別是76.1%/18.8%/5.1%和71.5%/23.9%/4.6%，由此可見，前兩大運營模式為絕大部分收入的來源。 2018、2019年及2020年前九個月公司的收入及其對應的增速分別約為3.29/3.87/3.06億人民幣和18.2%/17.8%/6.7% 毛利率方面，也是前兩大運營模式的毛利率處於較高的水平，截至2020年前九個月，委托管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式、整租服務模式的毛利率分別為49.5%、74.2%及45.4%，其中，品牌及管理輸出服務模式呈現較為突出的持續增長趨勢。 凈利潤及其對應的增速分別約為0.73/0.85/0.90億人民幣和69.8%/15.4%/32.4%。 整體來說，公司的盈利增速遠高於收入的增速，主要原因是毛利率的持續改善，另外是費控和營運效率取得成效，反映出公司業績的質量良好。營收增長方面是與合約面積和所擁有項目數量的持續增長有關。 總結: 星盛毛利率平均達50%，高於同業是一個亮點。估值方面按照招股書披露的2020年凈利潤1.431億港幣計算，估值約PE22-26，算合理區間。唯一缺點是近年收入增長度不算高，因為市場資金較喜好高增速的物管公司。近期IPO熱潮狂熱關係，現時超額認購112倍，算幾熱烈，我自己暫時會認購一張B頭。 FB: https://www.facebook.com/Jakgoddiary Patreon: https://www.patreon.com/Jakgoddiary 【積God投資日記】網站的任何內容只作參考，並不構成任何投資建議。閣下明白，本網站的任何內容亦並非就任何個別投資者的特別投資目標、財務狀況及個別需要易編制。閣下不應只按本網站的內容進行投資。在作出任何投資決定前，閣下應考慮其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素，並適當地尋求獨立的財務及專業意見。 本網站竭力提供準確而可靠的資料，但並不保證資料絕對無誤，料如有錯漏而令閣下蒙受損失本人或本網站概不負責(不論是民事侵權行為責任或合約責任或其他)。