1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/494839">新收購釋放物管股價值</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/494839/embed" width="600" height="338" title="“新收購釋放物管股價值” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2021/01/1995-768x432.png768432住建部等十個部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，當中明確鼓勵物管公司向養老、托幼、家政、房屋經紀等領域延伸，過去物管股的最大限制，就是業務單一，而且管理費難以上調，某程度上限制了盈利的增速。曾經有好一段時間，市場特別鍾情於高度依賴母公司的物管股，認為母公司只要做到貨如輪轉，便是物管股的出路；及後，市場的選股口味轉變，著眼於物管股本身的可持續性，亦即「增值服務」的業務比例，與此同時，市場亦會衡量物管股的「第三方比例」，以評估物管股的獨立性。   今次出台的國策，無疑大幅放寬物管股的業務經營範圍，打破了物管股的樽頸，以致市場對這板塊重新評估。在這「強者恆強」的勢頭下，物管龍頭的強勢較能持續，如碧桂園服務(6098)便是一例。早在國策推出前，碧桂園服務已有多項斥資收購的動作，曾向物業代理商合富輝煌(733)提出股權收購要約、保險公司、電梯廣告商等，可見公司原本就較著重於「增值服務」，現時配合國策消息，只是加速了公司朝著這方向轉型的步伐。再者，龍頭物管的財政實力也是其一大優勢，能夠支撐公司日後繼續大舉進行收購，不單只專注於收購其他小型物管商，而是其他行業的領軍者，方便龍頭物管「插旗」，在短期內立即拓展至該業務領域，因此龍頭物管股理論上應享有較高的估值。至於國策另一個重點，則是將舊城區缺乏物業管理的住宅項目，一律由附近的物管公司管理，以提高該區居民的居住質素。這對於中小型物管商而言，最益程度可能較高，因為能於短期內以較低成本獲得在管面積，成為公司較長遠的基礎。   本欄一向持有著兩隻物管股，其一是屬於龍頭類別的雅生活服務(3319)，另一隻則是比較偏向增長型的永升生活服務(1995)，當中筆者較偏好後者的後續發展。 回顧筆者當初永升生活服務的原因，正基於它與母公司旭輝控股集團(884)的連串動作，當時旭輝增持永升股權，而永升亦進行配股集資，以致筆者認為大股東必有後著，才趕上了這班順風車，而近日旭輝與永升再次出現了類似手影。在上週四(7日)，旭輝與彰泰控股達成協議，以65:35的比例組成合營企業，以發展廣西地區的業務。同時間，永升亦與桂林彰泰達成協議，以約4.34億人民幣收購彰泰服務集團65%股權，以進一步擴充公司在廣西業務經營規模。一直以來，併購都是物管公司壯大規模的主要手段，所以筆者相信永升會繼續進行併購，而併購標的則會跟隨母公司旭輝的步伐，發展出「內房+物管」的模式，一舉使兩間獨立公司受惠。   基於上述收購條款，彰泰服務集團的估值大約為6.68億元人民幣，而按照收購通告中披露，截至2020年上半年為止，彰泰服務集團的除稅後純利約3,500萬人民幣，意即約20倍市盈率的收購作價。參考公司去年全年業績賺約2.23億人民幣，假設2020年下半年能夠保持接近90%的增長，全年盈利便能突破逾4億元，再加上未來會將彰泰服務集團的盈利合併入賬，盈利水平自然有所提升。按照國策出台前，市場給予的估值水平接近100倍市盈率，以反映公司遠高於行業平均的盈利增速，相等於公司市值可高達452億元，意味股價仍有接近20%水位。當然，經國策出台後，會否有利於公司日後的擴展或盈利增長，仍有待時間驗證，但純粹計入收購彰泰及在原先的盈利基礎上，潛在回報依然不俗，還未買入的讀者們可以此作為初步目標價。