1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/493157">掂量恒大物業(6666)及華潤萬象(1209)的盈利續航力</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/493157/embed" width="600" height="338" title="“掂量恒大物業(6666)及華潤萬象(1209)的盈利續航力” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2020/12/1209_IPO.jpg622467物管股估值今非昔比，偏偏近期的新股混戰中，卻有兩隻物管股爭妍鬥麗，一隻是手打住宅項目的恒大物業(6666)，將於明天正式上市；另一隻則是集住宅、商業物業於一身的華潤萬象生活(1209)，今日截止招股並於12月9日上市。雖說物管板塊並非當頭起，但兩隻分拆出來的物管股，勝在母公司名頭夠響亮，加上市場在年底會較聚焦新股，所以也成為股民熱烈討論的對象。   新股上市初期的走勢，基本上最決於市況、投資氣氛、短期供求關係等，與其基本因素、增長前景未必太大關聯。臨近年底，市況應該會逐步趨向淡靜，只要沒有突發的黑天鵝出現，理論上也可平穩渡過。參考兩隻新股的超額認購反應，恒大物業只超購接近10倍，而華潤萬象暫時的超購倍數亦只是中單位數，惟未知最終結果如何，但從認購反應看來，投資者普遍對它們的興趣不大。然而，以恒大系股份的往績，波幅可以完全出乎意料，所以筆者傾向相信，恒大物業在上市初期的表現，或會跑贏華潤萬象。   可是，如果換個角度，從中長線角度掂量兩隻物管股的表現，則會與其財務狀況、增長等息息相關。相較之下，恒大物業的在管面積當然稍勝一籌，但觀乎其物業組合，基本上只做住宅項目，而且嚴重依賴母公司中國恒大(3333)給予在管項目，有關比例超逾90%。另一邊廂，華潤萬象雖然業務規模較小，但物業組合相對較健康，撇除了單一風險，除住宅之外，還包括購物中心、寫字樓等商業地產。如果從財務收益來看，商業地產的收益部分增長較快，甚至比整體收入的增速更快，收入佔比亦從2017年約33%，逐步上升至2019年逾40%，單計2020年上半年的話，商業地產的收入貢獻還在增加，其業績增長的續航能力自可看高一線。細看華潤萬象的第三方項目佔比，已高達約64%，只有約36%收益靠母公司華潤置地(1109)獲取，相對上增長更獲保證及更具前景。   筆者以往已行文分析過，市場對於物管股的偏好已有所轉變，由以往只著重盈利增長，慢慢加入更具中長線思維的角度，轉而著重增長來源，所以能夠獨立獲取越多第三方項目的物管股，受資金青睞的可能性亦越高。若以此標準衡量，華潤萬象的中長線潛力卻比恒大物業更高，而且盈利的穩定程度亦會更穩定，有較高透明度。反之，雖然中國恒大的售樓速度夠快，間接確保了恒大物業未來的自然增長空間，惟中國恒大因「三條紅線」監管下而未能舉債，今年的拿地、建樓速度恐怕會放緩，意味若干年後，中國恒大的增長減速會慢慢傳導到恒大物業，因此目前來看，恒大物業的增長空間有限，上市後不久便會遇上瓶頸，屆時恒大物業的股價發展，很大機會複製中國恒大的失速走勢，也是它未來的最大挑戰。如果要筆者二選一的話，筆者亳不猶疑會選擇華潤萬象；但從新股混戰的層面來看，當然還有很多更具吸引力、更具增長潛力的優質股票可供選取。