1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/492194">物管換馬之選</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/492194/embed" width="600" height="338" title="“物管換馬之選” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2020/11/9983.jpg565318曾經盛極一時的物管股，隨著疫情受控、資金在新舊經濟板塊之間輪動、估值偏高，以及內房「三道紅線」的政策監管下，慢慢被資金唾棄，轉投內需、工業板塊等，物管板塊卻沉寂多時，反而使這板塊的估值重新趨向合理水平。基於物管板塊的輕資產營運模式，加上現金流穩定，盈利具高度預測性，所以遲早會再度獲得資金青睞。所謂「人棄我取」，多間物管公司的管理層或大股東已陸續增持股權，包括奧園健康(3662)、新城悅服務(1755)、雅生活服務(3319)及建業新生活(9983)，反映物管估值已屬便宜區間，投資者不妨搭上這順風車，把握低吸良機。   綜觀市場對於物管股的口味，大致可歸納出兩種類型。第一種是積極透過內生增長或併購手段持續擴大業務規模的公司，如龍頭碧桂園服務(6098)先後收購物業代理合富輝煌(733)部分股權，又收購保險公司及電梯廣告商，以涵蓋更多增值服務層面，因此其估值往往偏高，受眾多利好消息支撐，股價表現亦較同業硬淨；第二種則是高速增長型，不論背靠母公司獲得項目，還是外拓能力較強而取得第三方項目，總之盈利增速耀眼，不但大幅領先同業，而且增長在可見將來具持續性，市場也不介意給予極高估值水平，如新城悅服務、永升生活服務(1995)便屬於此列。   後者的最大特徵，在於盈利增速動輒以中高段雙位數計算，如新城悅中績按年增長逾60%；永升生活服務中績盈利更錄得近90%增長。若以此作為物管板塊的比較標準，建業新生活明顯同樣屬於增長型物管股，但其估值水平仍遠遠落後於同業，造就折讓入貨的契機。根據建業新生活的中期業績，盈利增長超過70%至1.84億人民幣，假設下半年的增速不變，意味全年盈利將接近3.7億元。以公司目前約94億市值計算，市盈率僅僅約26倍。   股票名稱 中期業績盈利增速 市盈率 永升生活服務(1995) 89.10% 87倍 建業新生活 (9983) 70.30% 26倍* 新城悅服務 (1755) 61.10% 54倍 碧桂園服務 (6098) 61.00% 71倍 綠城服務 (2869) 59.40% 45倍 雅生活服務 (3319) 40.00% 35倍 佳兆業美好 (2168) 31.40% 17倍 奧園健康 (3662) 23.50% 20倍 (表一：部分物管股的中期盈利增速及估值比較。資料來源：公司業績通告，經筆者自行整理。數據截至2020年11月10日。)   與其他物管股不同的是，建業新生活不只涉及住宅項目的物業管理及增值服務，還提供商業資產管理及諮詢服務，以協助酒店、文化旅遊綜合體降低營運成本及招攬業務，例如向酒店提供開業前諮詢服務，或者向綜合體提供技術支援、項目規劃等，在同業中算是享有比較獨特的概念。正因公司有涉足旅遊方面的經驗，公司亦打造了「建業+」平台， 以整合公司線上與線下的資源，向其用戶提供旅遊服務及以「建業大食堂」的品牌營運美食廣場。目前為止，公司已獲得逾280萬名用戶，並主打休閒旅遊、公司考察遊、體育健康旅遊及教育旅遊等四種不同服務，成功為公司拓展物管以外的收入來源。   從圖一可見，由2017年開始至今，除了整體收入按年高速遞增之外，如果細看其收入分布，便會發現來自「物業管理及增值服務」的收入佔比正逐步降低，由2017年佔91.50%下降至去年約76.4%，取而代之的，正是從「生活服務」旗下的「建業+」平台而來，由最原先僅佔收入約5.20%，急增至2019年度約17.60%，而且該分部正式由虧轉盈，相信未來會繼續帶動公司整體業績增長。至於「商業資產管理及諮詢服務」，亦見同樣趨勢，惟截至2019年度為止，對收入的貢獻仍維持單位數，但對比2018年度的話，不論收入或盈利而言，其擴展速度仍是顯然易見。 (圖一：建業新生活(9983)於2017-2019年度的收入分布。資料來源：公司招股文件。)   截至今年上半年，雖然首季受疫情影響部分業務表現，但從公司各分部的收入構成來看，與2019全年的比例並無太大變動。筆者對這現象的解讀，一是證明管理層能夠快速應對疫情帶來的影響，所以業績反映的衝擊比較輕微；另一種解讀，則是公司第二季度增長非常顯著，足以彌補首季的不利環境有餘，因此整體而言，業績便看似平穩。 (圖二：建業新生活(9983)於2020年度上半年的收入分布。資料來源：公司中期業績。)   再者，在公司分拆之際，已獲得高瓴資本成為其中的基石投資者。眾所週知，高瓴資本向來比較專注於醫療及科網方面的佈局，甚少在物管板塊發現其蹤影。以筆者搜尋的資料所得，高瓴資本暫時應該只持有保利物業(6049)，之後便數到建業新生活，可見高瓴資本對它的看好程度。作為內地中部地區最大的物業管理服務商，筆者相信高瓴資本不會只單單看中其龍頭優勢，更會著眼於它未來的可塑性。近期而言，公司大股東胡葆森、公司主席兼首席執行官王俊頻頻增持，作價比現價更高，意味兩者俱認為估值正處於低廉水平。既然公司獲管理層加持祝福，再向下行的空間不會太大，筆者也會考慮因應情況，將部分雅生活服務的倉位換馬至建業新生活。