1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/489693">物管板塊為何弱勢？</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/489693/embed" width="600" height="338" title="“物管板塊為何弱勢？” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2020/09/EEE2A8FC-B4A2-4D3A-B5A7-049F2F294BD1.jpeg1000667筆者在節目中多次強調，不認為這輪科網股調整是小型股災或泡沫爆破。從最微觀的角度出發，不少科網龍頭手頭現金充裕，與2000年不少公司均資不抵債的現象相比，根本不能同日而語；拉闊一點，如果放眼市場，會發現早前一直偏強的板塊，其實同樣遇上深度調整，其中物管股便是一例。因此筆者一向認為，今次跌幅純屬另一次板塊輪動而已，投資者根本無需大驚小怪。與其說科網股股災，倒不如說資金正從估值偏高的板塊中撤出，轉而投向炒傳統經濟復甦，只要打開創科實業(669)、申洲國際(2313)，甚至兩隻紙業龍頭玖龍紙業(2689)及理文造紙(2314)的股價圖表，便可觀察到資金口味的微妙變化。 有好一陣子未有與讀者跟進物管股的發展。由6月開始，整個物管板塊普遍偏弱，只有個別物管股仍能逆流而上(圖一)。撇除板塊輪動的因素，要查找出板塊偏弱的主因也非易事，但初步聯想，或與出爐不久的中期業績，以及內房「三條紅線」的消息有關，於是筆者特意將物管股的表現劃分成兩個時段，從而得知它們與上述消息的關聯程度。 (圖一：物管股的股價表現。筆者自行整理。) 由圖一可見，筆者持續追蹤的9隻物管股中，只有碧桂園服務(6098)、永升生活服務(1995)及新城悅服務(1755)能持續上升，表現凌厲兼大幅拋離同業。以上幾隻物管股的共通點，就是業績成長性充足，至少增長逾60%，而永升生活更見接近90%的按年增長，其增長幅度足以沖淡估值偏高的問題。至於再落一個梯隊，綠城服務(2869)與雅生活服務(3319)的業績亦見增長不俗，介乎40-60%之間，因此自業績公布以來，股價比較之下尚算硬淨。反之，物管股的重災區卻落在其中兩隻龍頭之上，分別是中海物業(2669)與保利物業(6049)，市場原先預計業績至少達中雙位數的增長，怎料前者半年業績僅升12%，後者雖然增長較高，錄得約27.4%增長，惟與市場預期仍有較大落差，於是業績一出就「見光死」，展開另一段跌浪。 捱過市場對業績預期的第一關不久，物管股又遭到第二關的考驗。從9月初開始，內地明確內房「三條紅線」的監管，以收緊房企的融資速度，藉此穩定樓市。所謂「三條紅線」，意指剔除預收款後的資產負債比率大於70%；淨負債率大於100%；現金與短債的比例小於1倍。透過這三項指標再去判別不同房企的財政穩健程度，以紅、橙、黃、綠區分，當中紅色為最危險的級別，綠色則最安全。 由於物管股的盈利動力，並非從提升管理費水平而來，而是透過在管面積增加去拉動，如果該物管獲母企支持，兼做到貨如輪轉，旗下物管將較易獲得新項目，由「量」帶動增長。然而在紅線監管下，房企融資速度有所限制，或會影響日後投地拿地的速度，變相使旗下物管業務的增長間接受拖累。早於5月底《物管板塊的重估潛力》一文中，筆者已指出物管的未來走向，不能再單靠母企輸送項目，而要慢慢向其他增值服務遷移，甚至包攬非業主、發展商作為目標客戶群，若然能擺脫對母企的依賴，其估值將會大幅提升，享有更高溢價。 事實上，參考幾隻主要龍頭在2018年及2019年的收入佔比，中海物業與綠城服務仍有近70%收入來自普通物業管理，保利物業及碧桂園服務的物管佔比則介乎60%，雅生活服務的相關佔比反而最低，即使2019年略有回升，但僅佔約55%。由此角度入手，便能解釋為何中海物業與綠城服務的股價表現最差，保利及碧桂園服務則稍為喘定，而雅生活服務卻率先見底反彈。 至於組合內另一隻物管股永升生活，雖然仍主力發展物管業務，惟從其收入架構來看，永升從母企旭輝控股集團(884)的收入來源只有約50%，其餘一半則來自第三方項目，因此就算同樣會受到影響，但增長空間受限的風險卻比較分散，加上獲得北水眷顧的門檻，以致股價只略為震盪，並無跟隨同業般明顯轉勢。 既然市場對物管股的估值方法轉變，尤為著重增值服務的發展，讀者再去買入物管股之際，需要多加衡量這方面的質素。單就這方面而言，碧桂園服務一向動作多多，繼收購保險公司及物業代理商合富輝煌(733)部分股權後，最新又以15億人民幣收購城市縱橫，以進軍樓宇電梯廣告業務，又定調未來會走向城市管理及打造智慧城市，相信將可開拓更多收入來源，難怪它的估值一向領先同業，冠絕同儕，其他二、三線物管股難以望其項背。