1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web徐家健教授https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/kevintsuirich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/487360">末日博士係另類財演？</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/487360/embed" width="600" height="338" title="“末日博士係另類財演？” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2020/07/WhatsApp-Image-2020-07-31-at-5.46.12-PM.jpeg768403樓，係用嚟住，笨唔係用嚟炒嘅！ 同意唔同意呢？喺經濟學眼中，樓係耐用品（durable good）。根據傳統價格理論，耐用品嘅供求分析，要搞清楚兩價兩量。以在樓宇市場為例，兩價就係樓價同租金，兩量就係新增樓宇同新舊樓宇嘅總數量。樓價，係所有未來租金嘅折現，樓宇總數量，會跟住新樓增加同舊樓拆除而改變。兩價兩量最直接嘅經濟含意，就係置業同住屋原則上係兩個問題。 樓市嘅供求關係，並唔係凱恩斯所講嘅animal spirit主宰樓價，然後樓價帶動租金，而係眼前嘅房屋需求同總樓宇數量喺競爭下決定今日嘅租金。今日嘅樓價會影響起新樓嘅投資。總樓宇數量愈多，租金就愈低；樓價愈高，新樓嘅供應量就愈多。舉個例，當市場預期改變，認為未來住屋需求大增，租金短期內係唔會受影響嘅，但由於樓價是所有未來租金嘅折現，預期改變會馬上推高樓價，高樓價嘅好處之一係鼓勵發展商起多啲新樓去滿足未來嘅需求，咁唔算炒賣，亦唔係咩泡沫。相反，市場預期未來住屋需求大跌，租金唔會點郁，但樓價會大冧。比市場快一歩撑握到預期嘅改變，你發達！ 睇數據，有學者分析過16個先進國家近150年嘅股票、樓房、債券、票據嘅統計數字，學術文章《萬物投資回報：1870-2015》（The Rate of Return on Everything: 1870-2015, Òscar Jordà, Davis Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, and Alan M. Taylor）得出嘅結論係，百幾年㠟炒樓與炒股嘅實質投資回報率差唔多，都係平均每年7%左右。戰後近70年，股市微微跑贏樓市，但股市波幅比樓市大得多。 樓唔係用嚟炒，但炒樓穏陣過炒股好多？又唔一定喎。炒股可以逐隻逐隻炒，亦可以買基金追蹤大市嚟到分散投資。炒樓一般只可以逐間逐間炒，市場上房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）可以幫投資者分散投資，但始終同買股票基金唔同，加上按揭所帶嚟嘅風險，炒樓嘅風險往往被大大低估。 炒樓同炒股另一個大分別，就係作為一種資產，樓嘅流動性（liquidity）比股嘅流動性低得多，所以炒樓其實可以視為一種另類投資。而另類投資較低嘅流動性，通常要有較高嘅回報率先吸引到投資者，呢個就係所謂嘅「流動性溢價」（liquidity premium）。炒樓平均回報同炒股差唔多，可以係包含咗提高回報率嘅流動性溢價同減低回報率嘅風險折扣。 財演界有一個現象，就係末日博士現象。香港嘅末日博士，當然係羅家聰。文匯報嘅長期讀者會記得，2009年3月29日《羅家聰看淡後市，今年樓價或跌2成》預測：「明年或後年香港失業率有機會達8%或以上，甚至達到雙位數字，若估計屬實，香港經濟會很差，與『沙士』情況相若 … 本港私宅樓價也可能跌至『沙士價』。」2011年9月25日《羅家聰：樓市已走下坡》又預言：「本港樓市從6月起已步入為期3年的下跌周期，未來1至2年樓價可能大跌四成。」兩個多月後《港版末日博士：早已踏入跌市周期》重申：「明年樓價下跌幅度會較大，相信跌幅可能至少20%。」之後，2015年末日博士轉戰其他媒體放負：樓價最多可跌半。到今年四月，佢繼續估樓價最多跌4成或一半！ 末日博士睇淡十年，睇錯十年。更離奇嘅係，最近羅家聰忽然清醒咗少少：「眼見樓價飆升十年，就說本港不夠土地。放眼全球吧，那十年哪裏樓價沒飆升過？升得慢的都不多矣。難道全世界都不夠地？不會這麼荒唐吧。由此可見，樓價之飆升，乃貨幣寬鬆後的錢多作怪現象，是需求面而非供應面出事。」嘩，貨幣寬鬆所以樓價升足十年，你又睇淡足十年？你今朝訓醒先記得貨幣寬鬆呀？比離奇更離奇嘅係，新一輪貨幣寬鬆之後，末日博士竟然繼續睇淡！ 點解繼續睇淡？羅家聰最近一次訪問話，一般樓市下行都是牽涉政治危機或疫情。好似又幾合理，但咪住。末日博士冇失憶的話，佢至少由2009年起睇淡樓市，問親都話樓市嚟緊會下行，但過去十年間，邊有咁多政治危機同疫情呀？同一篇訪問，末日博士解釋政府樓價數據可能有滯後。不過，話大跌四成話咗十年仲未跌，滯後嘅應該唔係政府樓價數據，而係末日博士心目中嘅樓市下行週期。 最後我哋要問，末日博士測市錯得咁離譜，點解仲咁受傳媒歡迎？答案其實好簡單，有種另類財演，好似踩蕉皮啲諧星，觀眾睇嘅唔係你有幾勁，而係你有幾滑稽。 換句話，另類財演，係用嚟派膠，笨唔係用畀冧把嘅！