1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/487016">物管板塊即將迎來重大變革</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/487016/embed" width="600" height="338" title="“物管板塊即將迎來重大變革” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2020/07/AI.jpg900600中期業績潮將至，今次業績的重點，除了會反映疫情對公司帶來的財務及營運衝擊外，還是對公司管理層應變能力的一場大考驗。市場早已預期中期業績會按年倒退，惟公司能否及時轉危為機，而且日後更加倚重網上銷售，利用科技與客戶有更深切的互動之類，才是市場在報表中最熱切盼望看到的資訊。如果公司有幸仍然錄得按年增長，其估值必會獲大幅提高，近日物管板塊的盈喜潮，便已證明市場資金繼續鍾情具備高質素盈利增長的板塊，而毫無疑，物管板塊正是其中的最大受惠者。   筆者不下一次在本欄為大家分析物管行業在未來的增長潛力，市場對物管的期望亦越來越高，最初只留意物管公司與其母公司之間的關連，若然母公司售樓速度夠快，而且樓盤項目夠多，旗下的物管公司自然可以乘勢而起；不過，由去年開始，這套金科玉律已被徹底打破，市場反倒認為，物管公司理應有獨立的生存能力，因此慢慢看重物管公司中的「增值服務」及「非業主增值服務」，更視之為物管板塊的下一個增長潛力爆發點。有見及此，筆者才特意行文，並於五月底寫成《物管板塊的重估潛力》一文，當中指出物管本業的收入佔比越低，其估值可能會越高，只計物管龍頭的話，雅生活服務(3319)及碧桂園服務(6098)的非物管佔比，遠遠拋離其後的保利物業(6049)。   可是，市場對於物管的要求好像越來越高，綜觀上述兩大龍頭近期的動態走向，似乎又正在準備蘊釀另一次重大的行業變革。首先，在數月前，在碧桂園服務的年報中，已再一次明確強調為旗下物業管理項目引入新興科技，包括人工智能、大數據、物聯網、雲端、機械人等，希望透過與電訊服務商及科網巨頭的深度合作，慢慢打造成智慧社區的雛型。與2019年度中績不同的是，公司率先亮出更多的合作夥伴的名頭，騰訊(700)與阿里雲自然榜上有名，但同時更與百度、海康威視、博智林機器人達成戰略合作，形成自有的優勢聯盟。再者，因應公司管理層在行業中的洞見每每領先同儕，所以長久以來，碧桂園服務的估值一直享有更高溢價。   既然行業龍頭基本上已訂出下一個方向的大框架，雅生活服務又如何呢？雖然在其業績中，暫時未見太多端倪，但公司近日已宣布改名，由「雅生活服務」更改成「雅生活智慧城市服務」，已明顯看出公司的未來定調，將會緊隨其後，發展智慧城市的配套及增值服務；另一龍頭保利物業(6049)雖然同有改名，但一來只更改英文名稱，二來只由「Property Development」轉換成「Property Services」，其定調性質意味不重，所以姑且略過。   若然兩間物管龍頭均劍指智慧社區，甚至配合國策去打造智慧城市，其盈利與估值自然可以三級跳。物管行業其中一個罩門，就是倚重人力資源，在內地最低工資的不斷調升下，物管公司將會面臨人力資源成本的負荷，但只要引入機器人及人工智能，可將部分工序標準化，甚至全面改由機器運作，節省下來的成本已可即時轉化成利潤。第二，隨著在社區圈子引入更多科技去提升業主及住戶體驗，加持續地增強業主及住戶對品牌的粘性與忠誠度，外界一直擔心的「管理費增幅」，自當擁有更強的理據。第三，隨著物管公司的服務門檻不斷提高，一些較小型的物管公司，始終資源有限，長遠而言欠缺變革能力，被吞併只是時間問題，所以不難預料物管板塊同樣會迎來行業整合，進一步加強物管龍頭的優勢與壁壘。   最後，物管公司的定性亦會有翻天覆地的變化。過去只單純管理物業相關的產業鏈，但若然市場變革逐漸實現，將會是另一個坐擁海量業主及住戶資料的平台，包括他們的消費模式、生活習慣、經濟能力、興趣等，繼而與科網巨頭之間互通平台，所謂的物管本業，會陸續淪為其中一項「增值服務」而已。由此可見，物管板塊仍具備高度可塑性，離行業估值的天花板尚遠，有見國際大行、券商近日對雅生活服務的目標價，基本上已相應調升至「5」字頭，而增長潛力依然有很大的想像空間，所謂的H股全流通，僅屬市場過度憂慮的一時情緒，影響不了其長遠佈局，筆者會繼續堅定持有。