1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web潘焯鴻 Jason Poonhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/jasonpoonrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/486855">中環3號地王招標古靈精怪</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/486855/embed" width="600" height="338" title="“中環3號地王招標古靈精怪” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2020/07/104906669_308544083885918_6264960634861011373_o-1.jpg17771080發展局局長黃偉綸早前就中環3號地王招標作簡介 (圖①)，這是香港開埠以來，以價值計算是最大規模的一幅土地招標，絕對比九龍站商業地王更倍值。如果以恆基在金鐘的總部土地呎價作參考計算，這中環地王應該價值800億港元以上。但古靈精怪的事發生了…   【林鄭的傑作】 記得林鄭當年仍只是發展局局長時，擺陣拆皇后碼頭嗎？她請君入甕傾完即拆！這土地屬於中環灣仔填海的一部份，因為皇后碼頭爭議而曾經delay，delay區域就正正是這塊土地。好勝的林鄭情結所在。莫說林鄭今為特首而不會參與，相信她對這地王，無論是怎拆件、怎賣、賣給誰、怎設計……都應該極多意見。黃偉綸的權力，應該受到林鄭嚴重干擾。   【兩個信封】 黃偉綸今次更新奇，竟然想出「兩個信封」的破地獄級方法，官紅勾結層出不窮！兩個信封是指一個入競標價，另一個入設計。由林鄭與黃偉綸領導公務員一堆，選擇那個設計更優秀，然後在不低於林鄭和黃偉綸的估值下，批給她們屬意的買家。夠荒謬吧！比曾蔭權堅持西九建「大鑊」更剛愎自用，比直接埋枱飯局討價還價分享利益更赤裸裸！這幾乎說明，林鄭話事喜歡誰就批給誰！   【兩塊土地】 一個簡單的商業決定，時勢不好，賣一件貴貨，應該先考慮封盤，而後盡量斬件斬細，讓多些有能力買家出現，對買方而言，風險相對低。對賣家而言，利益亦較獲保障。但今次，是逆其道而行，將原來3A及3B兩塊土地合拼 (見圖⑧)。莫說政府只是公共行政官僚而不懂商業，Gammon v HKSAR 就工務局因為港珠澳人工島工程令泰勞墮海死亡，而懲罰Gammon停牌一案中，法庭的判詞說明，政府招標是商業行為而不是公共程序，有責任保護及尋求最大利益。林鄭和黃偉綸，如果因為將原來斬件的3A及3B地塊在淡市合併，而做成政府公帑收益折損，這是「公職人員行為失當」之罪！   【西九商業地的新地代購嫌疑】 這樣的招標，「兩塊合併」加上「兩個信封」，最有可能就是令成交價受操控及受壓。我認為，基於香港長遠利益、經濟現況低迷、現在無論超甲、甲級及乙級寫字樓的空置率已由5%飆升到9%、加上潛在工廈轉型政策帶動寫字樓潛在供應等，香港根本不急於賣中環3號地王。現在賣其實就幾乎等同「賤賣， 看看西九高鐵上蓋，又是不斬件出售，結果只有三個ventures有能力入標，成交價亦比原最高估值1,000億大幅折讓到422億。只是$13,300樓面地價，就能買入三鐵總匯的海景土地。但重點是，原來以為落在香港發展商手上，獲批買家正是新鴻基地產。但新地竟然短時間內以原價斬件轉賣給中國平安。引來『新地代購』的嫌疑。恐怕，中環3號地王，難免重蹈覆轍！   【風水龍脈龍穴之地】 不要小窺中環3號地王，它是開埠以來，繼匯豐、美領使館及政府山及林鄭摩天輪後，唯一在香港龍脈龍穴範圍上，招標批給的土地。看看圖②，這龍脈軸線上，沒有甚麼，就是明鏡一片。又看看圖③及④, 匯豐視覺就知政府要保存龍脈，無論甚麼年代的規劃設計，圖右的中環3號都是矮林建築一堆，絕不佔據龍脈。 圖⑤至⑦亦顯示在不同年代的規劃構想，都將龍脈龍穴保存，不在其上建高樓。   【不容政府操控賤賣】 回想2007/08，那年香港出現結構性財赤，政府勒緊褲頭，就是怕缺錢，怕將來無以為繼。現在似乎是林鄭未年、或奴才立法會未期，2林鄭不斷推出消費公帑的項目。海洋公園54億、沙中綫100億、國泰273億、公務工程300億、賤賣西九高鐵商業地並輾轉落在中國平安手上及是次疑似賤賣中環3號地皮。如果是次中環3號批出價低於800億，香港人就應該反對，應該收回不賣！