1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/485971">論盡中國恒大(3333)的「搭棚術」</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/485971/embed" width="600" height="338" title="“論盡中國恒大(3333)的「搭棚術」” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2020/07/77A06D9F-1590-4932-9718-E92DE97B0CCE.jpeg800533筆者之前在本欄分享過，投資組合的舊經濟元素不足，假若大市飆高，主打新經濟股的策略反而未必奏效，於是精挑細選出幾隻舊經濟股，其中內房股旭輝控股集團(884)亦見爆升破頂，策略暫時初見成效。要押注內房股，離不開觀察樓價、利率及國策，目前內地要防止經濟失速下滑，早前大開水喉，為市場注入源源不絕的流動性，政策上即使未有放鬆，但也不會趨緊，所以內房股是極具值博空間的板塊。 在內房一片利好之聲中，因中國恒大(3333)及中國金茂(817)的全年達標率最高，而被一致唱好。對於中國金茂，筆者對它的印象，只是一間穩打穩紮的內房商，所以未有太多評語。可是，對於中國恒大，筆者卻沒有太大好感，甚至從幾方面認真審視的話，其營運情況可能正走下坡。 (圖一：中國恒大(3333) 2018年至今的月度銷售數據。資料來源：公司通告，經筆者自行整理。) 回看2018年度至今的數據，全年銷售目標雖有增長，但因基數不同，每年定額500億人民幣的增長目標，其實意味增速正逐步放緩。假設2020年的銷售目標順利達成，亦只比去年全年增長約8.33%，以此與其他內房股比較，基本上已處於榜末位置，倒不如挑選一些銷售正火速前進的內房股。 換另一個角度解讀，如果細心逐月比較合同銷售金額，會發現與行業普遍情況一樣，均受惠於「金九銀十」。然而，在這傳統旺季，理應價量齊升才是，但返回恒大的數據，雖然合同銷售金額保持增長，惟每平方米的銷售均價卻反見下降。事實上，在去年第四季，已有媒體報道中國恒大為催谷銷售數字，寧願授予較大幅度的折扣優惠賣樓，以粉飾公司營運正常的狀況。如果參照公司公布的官方數據加以印證，的確發現每平方米的均價持續下降，跌幅甚至接近一成，直接令公司毛利率及盈利空間承壓。翻閱其2019年年報，截至2018年度為止，毛利率約36.24%，而純利率則約8%；至於2019年底，毛利率下降至27.84%，跌幅相當明顯，純利率更只剩約3.62%，與圖一所見的銷售數據趨勢不謀而合。 觀乎今年上半年，這種為求刷高銷售金額而不計毛利的作風依然存在，每平方米平均售價跌幅更變本加厲，竟低於9,000/平方米，難怪公司一改以往的月度披露格式，並無特別註明平均售價，而是只交待整體金額及銷售面積。投資者若然百分百依賴通告資訊，就會被公司誤導，以為公司價量齊升，加上全年銷售目標維持增長，投資者可能更加聽信不疑。可是，只要細心拆開每月明細，其「搭棚」技倆立即暴露於人前。再者，中國恒大並非單純內房股，當中牽涉旗下大健康產業、新能源汽車業務等，因此未必與其銷售數據成正比。 至於另一個「搭棚」位，就是利用回購去減少在外流通的股票，令股價由疫情期間不足$10，累升至昨日收市$22.80。可是，回購總有限制，一方面每年不得超過已發行股本10%，另一方面亦要視乎公司的資金情況。隨著股價越升越高，而基本因素卻每況愈下，意味股價與其實際價值正越走越遠。假如公司耗盡其回購額度，恐怕恒大股價就會高處不勝寒，由天堂降回凡間。