1.0Fortune Insighthttps://prime.fortuneinsight.com/web黃灝然Tonyhttps://prime.fortuneinsight.com/web/posts/author/tonywonghyrich600338<blockquote class="wp-embedded-content"><a href="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/484371">物管板塊的重估潛力</a></blockquote> <script type='text/javascript'> <!--//--><![CDATA[//><!-- !function(c,d){"use strict";var e=!1,n=!1;if(d.querySelector)if(c.addEventListener)e=!0;if(c.wp=c.wp||{},!c.wp.receiveEmbedMessage)if(c.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if(t)if(t.secret||t.message||t.value)if(!/[^a-zA-Z0-9]/.test(t.secret)){for(var r,a,i,s=d.querySelectorAll('iframe[data-secret="'+t.secret+'"]'),n=d.querySelectorAll('blockquote[data-secret="'+t.secret+'"]'),o=0;o<n.length;o++)n[o].style.display="none";for(o=0;o<s.length;o++)if(r=s[o],e.source===r.contentWindow){if(r.removeAttribute("style"),"height"===t.message){if(1e3<(i=parseInt(t.value,10)))i=1e3;else if(~~i<200)i=200;r.height=i}if("link"===t.message)if(a=d.createElement("a"),i=d.createElement("a"),a.href=r.getAttribute("src"),i.href=t.value,i.host===a.host)if(d.activeElement===r)c.top.location.href=t.value}}},e)c.addEventListener("message",c.wp.receiveEmbedMessage,!1),d.addEventListener("DOMContentLoaded",t,!1),c.addEventListener("load",t,!1);function t(){if(!n){n=!0;for(var e,t,r=-1!==navigator.appVersion.indexOf("MSIE 10"),a=!!navigator.userAgent.match(/Trident.*rv:11\./),i=d.querySelectorAll("iframe.wp-embedded-content"),s=0;s<i.length;s++){if(!(e=i[s]).getAttribute("data-secret"))t=Math.random().toString(36).substr(2,10),e.src+="#?secret="+t,e.setAttribute("data-secret",t);if(r||a)(t=e.cloneNode(!0)).removeAttribute("security"),e.parentNode.replaceChild(t,e)}}}}(window,document); //--><!]]> </script><iframe sandbox="allow-scripts" security="restricted" src="https://prime.fortuneinsight.com/web/posts/484371/embed" width="600" height="338" title="“物管板塊的重估潛力” — Fortune Insight" frameborder="0" marginwidth="0" marginheight="0" scrolling="no" class="wp-embedded-content"></iframe>https://prime.fortuneinsight.com/web/wp-content/uploads/2020/05/property.jpg700394《港版國安法》殺到，消息才一傳出，港匯立時貶值，反映資金正流出本港。到了上週五(22日)，更以1,800億成交暴瀉逾1,300點，一舉跌穿由4月初橫行至今的區間。因應港匯呈弱勢，加上可能面臨國際間的制裁，港股可謂四面楚歌，筆者本已擬定好應對策略並寫成《組合持倉的減持策略》一文，怎料到星期一，港股甫開市便已見全日低位，逐步收復失地之餘更倒升收市，逃生門暫且用不著，就要有兩手準備，發掘下一個有機會獲重估的板塊。   物業管理板塊一向都是市場焦點，尤其在淡市之下，物管股的表現更特別標青，相信這與物管股偏向「資產型」的收租性質有關。與此同時，物管板塊倚仗併購活動迎來高速增長，加上中美關係、疫情等消息對行業影響不大，造就物管表現堅挺。話雖如此，市場過去似乎只簡單地將物管增長空間與管理費升幅畫上等號，但殊不知整個物管板塊的收入分布已開始出現重大轉變。以龍頭保利物業(6049)為例，公司在上週五刊載通告建議變更經營範圍，希望增加醫院服務、公共服務及社區增值服務等，間接暗示這些業務範圍將是未來增長點，所以臨忙修訂公司章程，反映公司發展重點的轉變。   無可否認，物管股的主要收入來源乃是物業管理費，因此將分析方向側重於母公司的樓盤銷售速度，以及在管面積增長，但如果細看多隻物管股的收入分布，其實它們已著力擴闊收入來源，包括向物業發展商提供交付驗樓、物業代理等服務，另外還會向非業主提供增值服務，如停車場租賃及管理，因此其增長空間並非單純與屋苑數量多寡成正比關係。反之，因應住戶對物管服務需求增加，周邊衍生出來的服務已逐漸發展成熟，個別物管股更於年報內將這類型收入獨立劃分出來，供投資者分析及審視分部表現，可見管理層對它們的看重程度。 (表一：物業管理公司的周邊服務範圍。資料來源：公司年報，經筆者自行整理。)   筆者於上表已詳細將幾隻物管龍頭的周邊服務範圍羅列出來，讓讀者明白物業管理費並非它們的單一收入來源，針對每一項服務，未來仍有極大的增長空間，甚至如碧桂園服務(6098)般，近期更斥資收購主力提供財產保險、人身保險及人保險經紀業務的文津國際，更顯與住戶之間的交叉銷售潛力巨大，絕對是物管板塊的「藍海」。以此推算，假如物管公司來自本業的收入越高，代表公司仍然停留於專注收取管理費的階段，未能跟隨時代步伐將公司格調及後續發展升級；相反，如果公司管理層已洞悉這行業趨勢，理應積極佈局周邊服務產業，以攤薄對物業管理費收入的依賴，它們往後的重估幅度則越加巨大。   下圖則顯示出各物管股2018年及2019年的收入分佈，其中碧桂園服務最積極拓展服務種類，業務分部已增至6項；就算分部數目不變，但部分物管公司的收入佔比逐步出現轉變，如保利物業及綠城服務(2869)，其物業管理佔比慢慢縮小，由其他服務範圍取而代之，而最不依賴管理費的公司，則是雅生活服務(3319)，即使2019年的佔比回復升勢，但仍只佔去約55%，是同行之中比例最低的龍頭。若然物管股未來獲得板塊重估的機會，相信這些股份的估值皆能得到提升，而且在未來數年，其高速增長的趨勢實在難以扭轉，增長價值遠遠未完全釋放，並反映在股價之上，而筆者則繼續看好雅生活服務的發展。 (圖二：物管龍頭2018年及2019年的收入分佈變化。資料來源：公司年報，經筆者自行整理。)   【投資組合】 因應大市重拾升勢，組合以$7.95沽出反向ETF(7500)的持股。